Las promotoras "han recogido buena parte del potencial": ¿ha pasado el 'momentum' del sector?

En un contexto de marcado desequilibrio con la oferta, los fundamentales continúan apoyando la demanda de vivienda. Las empresas promotoras "han recogido buena parte del potencial". ¿Supone esto que el 'momentum' del sector ya ha pasado? En Renta 4 analizan compañías como Aedas Homes, Inmobiliaria del Sur, Metrovacesa y Neinor Homes, revisando las estimaciones, precios objetivos y recomendaciones de las principales promotoras cotizadas.

Como exponen los analistas de la entidad, el crecimiento económico español y la salud del mercado laboral continúan dando soporte a la demanda de vivienda. Unos fundamentales que se ven refrendados, además, por la tasa de ahorro de los hogares y el contexto de bajadas de tipos de interés.

No obstante, destacan que las tasas de esfuerzo muestran síntomas de tensionamiento para la demanda doméstica, si bien la demanda extranjera se mantiene en niveles muy elevados.

A unos fundamentales macroeconómicos favorables para la demanda se une un contexto demográfico determinante para la situación del sector de la vivienda en España. "En este sentido, el sector residencial español vive un momento de marcado desequilibrio entre la demanda y la oferta de vivienda, derivado de un crecimiento demográfico que ve claramente insatisfecha la necesidad de nueva vivienda", explican.

Bajo este contexto, las promotoras auguran sólidos niveles de preventas y absorción de nuevo producto puesto en mercado. "Consideramos que la visibilidad operativa de las promotoras, unida a su atractiva rentabilidad por dividendo, fue premiada por el mercado con un retorno total promedio del 59% a lo largo de 2024. En este sentido, si bien las tesis de inversión y la rentabilidad por dividendo de las compañías continúan siendo atractivas, las valoraciones cada vez resultan más ajustadas", indican.

¿Cuál es su visión sobre las principales promotoras cotizadas? En Renta 4 reiteran la recomendación de 'mantener' sobre Aedas Homes, a la que suben el precio objetivo desde los 24,5 euros hasta los 27,6 euros por acción. También dejan sin cambios el consejo de 'sobreponderar' sobre Inmobiliaria del Sur, elevando la valoración desde los 12,75 euros hasta los 14,7 euros, y sobre Metrovacesa, desde los 9,9 euros hasta los 11,9 euros. Mientras, mejoran la recomendación de Neinor Homes a 'sobreponderar' desde 'mantener', con una bajada del precio objetivo a 15,15 euros frente a los 15,5 euros anteriores.

AEDAS HOMES

Concretamente, sobre Aedas Homes, los analistas comentan que, en su opinión, dudan de la posibilidad de llegada de una OPA con prima sobre los niveles de cotización actuales, complicando la salida de Castlelake.

"Aedas Homes ha basado tradicionalmente su tesis de inversión en la calidad de su banco de suelo, permitiéndole obtener precios de venta medios por vivienda superiores y márgenes ligeramente más elevados. En el último ejercicio, se ha sumado una rentabilidad por dividendo extraordinaria y la apuesta por un mayor número de proyectos de coinversión, buscando mejorar retornos sobre el capital. El resultado, en un contexto de escasez de vivienda en España que augura la absorción de producto, ha sido un retorno total en 2024 del 72%", exponen.

Sobre sus cuentas, apuntan que, a nivel de márgenes, estiman "cierta estabilidad gracias al mayor control sobre los costes de construcción, pero dependiendo el resultado final del número de entregas de proyectos BTR (menor margen promotor)". Tras el reparto de un dividendo extraordinariamente elevado a lo largo de 2024, la compañía no ha anunciado aún el importe a abonar en 2025. "No obstante, teniendo en cuenta las inversiones realizadas durante el año junto al incremento del apalancamiento, estimamos que Aedas Homes vuelva a niveles de DPA más en línea con lo abonado en ejercicios anteriores", dicen.

INMOBILIARIA DEL SUR

Para Inmobiliaria del Sur subrayan que se configura actualmente como su opción preferida de inversión en el sector promotor cotizado español. Una preferencia que "viene fundamentalmente determinada por un criterio de valoración, teniendo en cuenta la revalorización en el último año del 85%, 75% y 32% de Aedas Homes, Neinor Homes y Metrovacesa respectivamente, frente al 44% de Inmobiliaria del Sur".

Además, consideran que "mantiene una atractiva tesis de inversión basada en la gestión prudente y la alineación de intereses propia de los grupos empresariales familiares; la integración vertical de la compañía; la exposición al negocio patrimonial, confiriendo un perfil más defensivo al conjunto del grupo ante la ciclicidad propia de la promoción inmobiliaria; el fuerte incremento de actividad previsto a corto plazo; rentabilidad por dividendo superior al 5% a precios actuales; y atractiva valoración a precios actuales".

METROVACESA

En cuanto a Metrovacesa, remarcan que alcanzó en 2024 lo que podríamos denominar su velocidad de crucero objetivo.

En este caso, la tesis de inversión se basa, según los expertos, en visibilidad operativa, estabilidad de márgenes operativos, proyectos diferenciales, generación de caja, rentabilidad por dividendo superior al 7% a precios actuales, ángulo corporativo y descuento del 25% frente a NAV 2024.

"A pesar de haber alcanzado el objetivo de entregas sobre las 2.000 unidades y la elevada visibilidad para 2025, mantenemos una previsión de entregas algo más conservadora dada la previsible concentración en el cuarto trimestre dde 2025. En adelante, estimamos 1.900 entregas en 2026 y 1.950 a futuro", afirman.

NEINOR HOMES

Por último, respecto a Neirnor Homes señalan que, además del plan de dividendos y los avances en los acuerdos de coinversión con el objetivo de mejorar el retorno sobre el capital, la tesis de inversión en la compañía la completa el contexto de desequilibrio oferta-demanda de vivienda en España, que asegura sólidos niveles de preventas y absorción de producto, la gestión activa del banco de suelo, un nivel de apalancamiento financiero controlado y descuento del 13% frente a NAV.

De cara al ejercicio 2025, estiman que reducirá el número de entregas de unidades BTS, pero incrementará significativamente el precio de venta medio como consecuencia del mix de producto, logrando una mejora de margen EBITDA.