SOCIMIS. La amenaza de los tipos
Javier Díaz de Renta 4 Banco
Pese a la mejora operativa en un entorno de inflación...
Junto con un buen tono macro hasta 1S22, los resultados operativos de las SOCIMI encontrarán en este 2022 un catalizador en el entorno de inflación, dada la indexación de los contratos. Además del beneficio operativo, las SOCIMI ofrecen un atractivo retorno vía dividendos, configurándose como una buena alternativa en un contexto de inflación.
…el momentum es arrebatado por la subida de tipos y el repunte de TIRes…
Sin embargo, este momentum se está recogiendo con caídas generalizadas en el sector, fundamentalmente provocadas por el entorno de tipos y el repunte de TIRes de la deuda soberana, lo que ha provocado un estrechamiento del spread con la rentabilidad de los activos.
…impidiendo que el mercado reconozca el valor de las Compañías.
Con todo ello, las SOCIMIS cotizan con descuentos máximos, muy por encima de sus descuentos históricos y en niveles similares a los de los momentos de máxima incertidumbre durante el gran confinamiento en 2020, dando la espalda así a los buenos resultados que previsiblemente cosecharán a lo largo de 2022.
Tras la revisión de criterios de valoración, hemos rebajado nuestra recomendación desde SOBREPONDERAR a MANTENER en Árima y Colonial, mientras que reiteramos SOBREPONDERAR en Lar España y MERLIN Properties, a pesar de que consideramos que el entorno de tipos actual lastrará en términos generales la cotización del sector a corto plazo.
-Árima (Mantener - P.O. 9,50 eur/acción): si bien consideramos que Árima ofrece una atractiva tesis de inversión a largo plazo en el sector patrimonial, prevemos que el entorno macro actual unido a su escasa liquidez, lastrarán su evolución bursátil a corto/medio plazo.
-Colonial (Mantener - P.O. 6,60 eur/acción): Colonial cuenta con una cartera de activos de calidad incontestable, más resiliente a los ciclos (tanto operativamente como en valoración), pero con una rentabilidad subyacente (yield bruta a 1S22 de aprox. 3,5%) que en el actual entorno de tipos consideramos está suponiendo un movimiento de flujos hacia la renta fija. Así, a pesar de los fundamentales de la Compañía, consideramos que el sentimiento de mercado lastrará su evolución bursátil a corto plazo.
-Lar España (Sobreponderar - P.O. 7,30 eur/acción): la Compañía ofrece la mayor rentabilidad por dividendo recurrente de entre las SOCIMIS analizadas (cercana al 10% a precios actuales), gracias a una rentabilidad subyacente de sus activos (5,5%) más atractiva en el entorno actual. La dominancia de los activos de Lar España le confiere una ventaja competitiva y cierta protección ante ciclos adversos, toda vez que la presencia de Castellana Properties como máximo accionista alimenta la idea de movimientos corporativos.
-MERLIN Properties (Sobreponderar - P.O. 10,30 eur/acción): continúa siendo nuestro top pick dentro del sector inmobiliario español cotizado, en tanto que, valoramos positivamente el liderazgo y la diversificación de la cartera de MERLIN, especialmente su exposición al segmento logístico, ofreciendo una rentabilidad bruta subyacente de la cartera en operación de aproximadamente el 4,5% (a valor de mercado), que implica a precios actuales una rentabilidad por dividendo recurrente > 5%. Además, la Compañía cuenta con claros catalizadores a medio y largo plazo (desarrollos logísticos/centros de datos, DCN, etc.).