Sector Socimis: ¿Cuál es la más barata? ¿Cuál tiene mayor potencial alcista?
Actualizado : 10:53
Puntos clave:
- Merlin y Colonial concentran la cobertura de analistas.
- Colonial ofrece mayor dividendo y descuento contable.
- Merlin presenta más crecimiento y mejor recomendación.
El universo español de SOCIMIS es mucho más amplio de lo que puede parecer a primera vista. Junto a Merlin Properties y Colonial, cotizadas en el mercado continuo, existe un elevado número de compañías negociadas en BME Growth y BME Scaleup.
Sin embargo, desde el punto de vista del inversor bursátil existe una diferencia fundamental: solo Merlin y Colonial cuentan con una cobertura amplia y recurrente por parte de analistas. En la mayoría de las SOCIMIS de menor tamaño no existe un precio objetivo de consenso fiable, la negociación se realiza mediante fixing y el volumen intercambiado puede ser muy reducido.
Por este motivo, la comparación de precios objetivos y múltiplos homogéneos debe centrarse en las dos grandes compañías del sector. Incluir estimaciones aparentemente precisas para las SOCIMIS más pequeñas podría ofrecer una imagen engañosa de su valoración.
Precio objetivo y recomendación del consenso
| SOCIMI | Cotización | P. objetivo | Potencial | Analistas | Consenso |
|---|---|---|---|---|---|
| Merlin Properties | 15,15 € | 17,45 € | +15,2% | 21 | Comprar |
| Colonial | 5,57 € | 6,44 € | +15,6% | 18-19 | Acumular |
El potencial medio es similar en ambos casos, cercano al 15%. La diferencia se encuentra en la composición de las recomendaciones: Merlin cuenta con una posición más favorable, con 20 recomendaciones de compra y una de mantener, mientras que en Colonial existe una dispersión mayor entre comprar, mantener y vender.
Comparativa de ratios fundamentales
| SOCIMI | PER 2026e | PER 2027e | P/Valor contable | Rentab. 2026e | Rentab. 2027e |
|---|---|---|---|---|---|
| Merlin Properties | 7,9x | 6,9x | 0,95x | 2,8% | 3,0% |
| Colonial | 8,4x | 6,8x | 0,56x | 5,7% | 6,0% |
Por PER, ambas compañías presentan valoraciones reducidas. Merlin cotiza aproximadamente a 7,9 veces el beneficio estimado para 2026, frente a unas 8,4 veces en Colonial. La diferencia prácticamente desaparece al utilizar las previsiones de 2027.
La mayor divergencia aparece en el múltiplo sobre valor contable. Colonial cotiza cerca de 0,56 veces su patrimonio, lo que implica un descuento próximo al 44%. Merlin se negocia alrededor de 0,95 veces, mucho más cerca de la paridad.
Colonial también ofrece una rentabilidad por dividendo estimada cercana al 5,7% en 2026 y al 6% en 2027. En Merlin, la remuneración ordinaria esperada se sitúa alrededor del 2,8%-3%.
¿Qué ocurre con las SOCIMIS de BME Growth?
La mayor parte de las SOCIMIS españolas cotiza en BME Growth. Entre las compañías de mayor tamaño o visibilidad se encuentran Testa Residencial, All Iron, Vitruvio, Castellana Properties, Atom Hoteles, Adriano Care, Advero, IRG10, Inbest Prime, Elaia, Almagro Capital y Árima, entre otras.
Estas sociedades presentan estrategias muy diferentes: vivienda en alquiler, hoteles, residencias para mayores, oficinas, locales comerciales o apartamentos turísticos. Por tanto, no resulta correcto compararlas únicamente mediante el PER.
| SOCIMI | Actividad principal | Mercado | Consenso analistas | Liquidez |
|---|---|---|---|---|
| Testa Residencial | Vivienda en alquiler | BME Growth | No disponible | Muy baja |
| Castellana Properties | Centros comerciales | BME Growth | No disponible | Muy baja |
| All Iron | Apartamentos de media estancia | BME Growth | No disponible | Baja |
| Atom Hoteles | Activos hoteleros | BME Growth | No disponible | Muy baja |
| Vitruvio | Residencial y terciario | BME Growth | No disponible | Muy baja |
| Adriano Care | Residencias para mayores | BME Growth | No disponible | Muy baja |
| Advero | Vivienda asequible en alquiler | BME Growth | No disponible | Baja |
| IRG10 | Oficinas y activos terciarios | BME Growth | No disponible | Muy baja |
BME Growth confirma que muchas de estas compañías cotizan mediante el sistema de fixing, con jornadas en las que puede no producirse ninguna operación. Testa Residencial, por ejemplo, cuenta con una capitalización aproximada de 429 millones de euros, pero registra sesiones sin volumen negociado.
¿Cuál presenta una valoración más atractiva?
- Merlin Properties: opción preferente para quienes buscan liquidez, crecimiento de rentas y exposición a centros de datos, logística, oficinas y centros comerciales.
- Colonial: alternativa más orientada a valor y dividendo, con un descuento muy superior sobre valor contable, aunque con mayor exposición al mercado de oficinas.
- SOCIMIS de BME Growth: pueden presentar descuentos relevantes frente al valor de sus activos, pero su escasa liquidez exige analizar individualmente deuda, ocupación, valoración de cartera y accionistas de control.
La conclusión es que Colonial parece más barata por activos y remuneración al accionista, mientras que Merlin ofrece una combinación más equilibrada de crecimiento, diversificación, liquidez y apoyo del consenso. En las pequeñas SOCIMIS, el descuento aparente puede ser elevado, pero no siempre es realizable debido al bajo volumen negociado y a la ausencia de cobertura independiente.
Datos de mercado y estimaciones de consenso correspondientes a julio de 2026. En las SOCIMIS sin cobertura suficiente no se incluye precio objetivo para evitar comparaciones poco representativas.