Hipoteques: és el millor moment per demanar-ne una?

La major partde la gent que es vol comprar una casa, el primer que fa, després de veure l'immoble que li agrada, és investigar sobre les hipoteques. Quin tipus en convé més? O quina és la hipoteca més barata? El sector hipotecari s'està consolidant en la senda de la recuperació, però els experts asseguren que no es tornarà als nivells precrisis.

L'oferta hipotecària actual competeix principalment amb els productes a tipus variable o fix (incloent els mixts). No obstant això, tal com explica Lorena Mullor, gerent de l'Associació Hipotecària Espanyola, “no hi ha un millor préstec que sigui aplicable a tota la demanda potencial”. D'aquesta manera, afegeix que la millor opció dependrà de les preferències del potencial prestatari, la seva aversió al risc i la seva situació patrimonial.

No obstant això, les hipoteques a tipus fix cada vegada creixen més i les ofertes són més barates, de fet, s'estan convertint en una modalitat cada vegada més competitiva. Segons les dades del Banc d'Espanya, les hipoteques a tipus fix representen el 40% de les noves operacions. Cada entitat està oferint unes condicions millorades per a aquest tipus de producte financer. Per exemple, Liberbank està eliminant les despeses d'obertura i Sabadell està negociant amb els seus clients depenent de la seva solvència.

Lorena Mullor explica que aquests tipus de préstecs protegeixen al prestatari enfront de l'alça de tipus. “Actualment els preus mitjans d'oferta d'aquests préstecs són molt atractius (entre el 2% i el 2,5%), la qual cosa fa d'ells una opció molt interessant a considerar”, apunta la gerent de l'Associació Hipotecària. És per aquesta raó per la qual el nombre d'operacions contractades a tipus fix o mixt ha crescut considerablement durant aquests últims trimestres.

ASPECTES ABANS DE CONTRACTAR

Abans de contractar una hipoteca a tipus fix cal fixar-se en alguns aspectes. A més, convé llegir-se la lletra petita de cada contracte. Un dels punts en què cal parar esment és la vinculació. La domiciliació de la nòmina i la contractació d'assegurances (de vida i de llar) solen ser dues de les exigències més comunes.

També cal fixar-se en el TIN i el TAE. La taxa anual equivalent (TAE) recull les comissions i les despeses de préstecs. En moltes ocasions, les entitats bancàries utilitzen el Tipus d'Interès Nominal (TIN) per anunciar els productes perquè sempre és més baix, però en la pràctica és poc útil per calcular les despeses reals.

Les comissions i els terminis són altres dos aspectes a tenir en compte. La comissió d'obertura de les entitats més agressives oscil·la entre el 0,25% i l’1%. L'altra comissió important és la de compensació per risc de tipus d'interès, que pot repercutir sobre el client si cancel·la el préstec anticipadament. Aquesta comissió se situa entre el 0,75% i el 3% de l'import del préstec. Quant als terminis, cal fixar-se en el període de contractació, que en algunes ocasions arriba ja als 30 anys.

QUANTES HIPOTEQUES ES BENEFICIEN DE LA BAIXADA DE L'EURÍBOR?

El passat mes d'abril, l'Euríbor va tancar en -0,01% i suma ja tres mesos consecutius en negatiu. Així, les hipoteques de 120.000 euros a 20 anys i Euríbor+1% a les quals li toqui revisió tindrien una rebaixa de la quota anual d'uns 124 euros (una mica més de 10 euros al mes). No obstant això, alguns bancs han anunciat que estan aclarint en les noves hipoteques que el deutor mai pot cobrar pel préstec per molt que l'Euríbor s'enfonsi en terreny negatiu.

Després d'aquestes dades, la pregunta és: Quantes hipoteques es beneficien d'aquesta baixada? El 62% de les hipoteques variables que es comercialitzen a Espanya aplica un interès fix durant els primers mesos de vida del préstec, la qual cosa impedeix que el consumidor pugui beneficiar-se dels baixos nivells que travessa l'Euríbor.

Així ho assegura un estudi del web de l'estalvi Kelisto.es (www.kelisto.és), que revela que un hipotecat que opti per un d'aquests préstecs hauria d'abonar fins a 650 euros més durant el primer any que si triés una oferta en la qual, des de l'inici, tingués un interès variable, resultat de la suma de l’Euríbor més un diferencial.

En aquest context, 23 de les 37 hipoteques variables ofertes per la banca (el 62% del total) cobra un interès fix durant els primers mesos de vida, en lloc d'aplicar-ne un de variable, que resultaria més econòmic per al consumidor. Aquest interès "de sortida" se situa, de mitjana, en l'1,75% i es cobra durant 13,6 mesos.