Análisis de los resultados de Merlin Properties

Pablo Fernández de Mosteyrín de Renta 4 Banco

CapitalBolsa
Capitalbolsa | 14 nov, 2019 09:15
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Resultados en línea con nuestras estimaciones y las del consenso tanto en rentas como en EBITDA mostrando un crecimiento del 6% i.a. en ventas y del 7% i.a. en beneficio operativo, mientras en resultado neto cae un 37% i.a. hasta 0,67 eur/acc. por la ausencia de extraordinarios tras la venta de Testa el año pasado.

En este sentido cumple la guía de la Compañía y podría superar la estimación dada al mercado para 2019 (0,60 eur/acc.), con crecimiento en todas las categorías de activos, apoyadas por mejoras en la tasa de ocupación e importantes aumentos de precios en la renovaciones y nuevos contratos. Aunque no hay valoración oficial, la revisión del valor de los activos alcanza un EPRA NAV de 15,27 eur/acc., creciendo al 6,5% i.a. LfL

Por la parte del balance, se reduce el ratio de endeudamiento con un LTV de 40,6% en línea con el objetivo de la Compañía y nuestra estimaciones. Además, la Compañía anuncia la venta de varios activos no estratégicos de acuerdo a su estrategia de m/p.

Esperamos respuesta positiva del mercado a la esperara de la conference call con analistas e inversores que se celebra a las 15.00h. Sobreponderar, P.O. 14,16 eur/acc.

Principales cifras:

► Resultados muy en línea con nuestras estimaciones y las del consenso, mostrando un buen comportamiento con un crecimiento en rentas brutas del +6,4% i.a., +4,8% LfL, y del beneficio operativo del 7% i.a., con crecimiento en todas las categorías de activos, excepto en net leases, apoyadas por mejoras en la tasa de ocupación e importantes aumentos de precios en la renovaciones y nuevos contratos.

► El beneficio neto consolidado, sin ser comprable, cae un 37,4% i.a., resultando en un BPA de 0,67 eur/acc. por el ingreso extraordinario en 2018 vinculado a la venta de Testa, las mayores revalorizaciones de activos y la variación de valor de instrumentos financieros.

► En el segmento de oficinas se registra un crecimiento del 7,6% LfL, reflejando la mayor ocupación de la cartera, que crece ligeramente hasta 90,7% y un release spread que alcanza el 5% en Madrid, 15% en Barcelona y 11,5% en Lisboa. La incorporación de varios activos en Lisboa (Art, TFM y sede Nestlé) compensa la reforma de Castellana 85.

► La cartera de centros comerciales la ocupación se mantiene prácticamente constante reflejando la fortaleza tanto en la afluencia como en la venta en los mismos, llevando a un crecimiento del 3% i.a. LfL, reflejando la aportación de Almada (~13 mln eur) que se incorporó al perímetro durante el 1T19

► En cuanto a los activos logísticos, se modera el crecimiento LfL hasta el +2,1%, con la ocupación constante en el 95,7% y los precios en las renovaciones creciendo al +4,7%.

► El EBITDA recurrente crece un 7% i.a. hasta los 317 mln eur, apoyando la generación de flujos operativos con un AFFO que crece un 13% i.a. hasta 0,49 eur/acc., cumpliendo la guía de la Compañía y pudiendo superar la estimación dada al mercado para 2019 (0,60 eur/acc.).

► La compañía anuncia la venta las Medianas Bonaire, un activo no estratégico de 4.584 m2, por un total de 9,1 mln eur (+5,2% de prima con respecto a la última valoración) y la probable venta de una cartera de oficinas no estratégica, por un importe superior a los 200 mln eur (a GAV) y cuyo cierre se espera a finales de noviembre. La cartera incluye 26 edificios de oficinas, ubicados en Madrid y Barcelona, con una SBA de ca. 133.000 m2.

► El endeudamiento del grupo se reduce hasta un ratio LTV del 40,6%, en línea con los objetivos de la Compañía, con una deuda neta de 5.053 mln eur, acorde con el mantenimiento de un rating investment grade. Evolución que consideramos muy positiva y que debería mantenerse en el futuro en un entorno cíclico avanzado y con una deuda aún por encima de la media del sector.

De cara a la conferencia (jueves 14, 15:00h), no esperamos grandes novedades tras la celebración del CMD hace un mes, pero prestaremos especial atención a 1) perspectivas de los segmentos logístico y retail y efectos de la ralentización del ciclo global, 3) desinversión en activos no estratégicos y evolución de los planes de inversión (Landmark, Flagship, Best II y III) y fidelización del cliente, 4) evolución del objetivo de reducción de gastos generales por debajo del 0,6% del NAV, y de los ratios de endeudamiento, 5) aplicación del régimen SIGI en Portugal y perspectivas del futuro gobierno en España, 6) detalles sobre la entrada en Distrito Castellana Norte.

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