Impuestos por devolución de la cláusula suelo de hipotecas y los gastos de constitución

Los bancos están en el disparadero por las prácticas hipotecaras de los últimos años. La justicia les obliga a devolver el dinero de las cláusulas suelo por ser abusivas y también el dinero de los gastos de formalización de las hipotecas que no deberían de haber cobrado.

En ambos casos, Hacienda espera cobrar su parte. Y es que deberás pagar impuestos por la indemnización de la cláusula suelo y también de tributar por los gastos de formalización.

Impuestos por la devolución de la cláusula suelo

Si tu banco te impuso una cláusula suelo en la hipoteca podrás pedir que te devuelva el dinero y los intereses de demora. Eso sí, no te olvides de Hacienda. Descubre cuántos impuestos pagarás por recuperar tu cláusula suelo.

Que las cláusulas suelo de las hipotecas eran un abuso no es algo nuevo, como tampoco que la justicia obligó a los bancos a retirarlas de los contratos que la tenían. Sí que lo es que los bancos deberán devolver con carácter retroactivo el dinero cobrado de más. Lo único que no está todavía claro es hasta dónde llegará esta retroactividad.

La sentencia clave del Tribunal Supremo fija en el 9 de mayo de 2013 la fecha a partir de la cuál los bancos deberían devolver el dinero de la cláusula suelo. Por su parte, el Estado pretende que exista una retroactividad total.

Sea cual sea el caso, hay una cosa que no debes perder de vista: tendrás que pagar impuestos por el dinero de la cláusula suelo. Lo normal es que la indemnización del banco consista en las cantidades cobradas de forma indebida y los intereses de demora correspondientes.

Te resolvemos todas las dudas al respecto

Quienes deben pagar impuestos

La respuesta es fácil: todos los que hayan obtenido alguna ventaja fiscal. En otras palabras, a quienes el banco les haya devuelto el dinero de la cláusula suelo. Lo que ocurre es que aquí no es lo mismo si el piso era vivienda habitual, segunda residencia o estaba de alquiler.

Lo que cuenta son las cantidades que se hayan percibido y el uso fiscal de la hipoteca. Así, la cosa cambia según la situación. Los más afectados serán quienes dedujeron por compra de vivienda habitual. En otras palabras, los compradores de vivienda anteriores al 1 de enero de 2013.

Quienes no dedujeron por vivienda no tendrán que abonar nada ni declarar ese dinero en el IRPF. Y es que a efectos fiscales esas cantidades no supone ni ganancia ni rendimiento.

Cuántos impuestos hay que pagar

Las consultas vinculante de la Dirección General de Tributos V2430/2016 y V2431/2016 aclaran mucho la situación. El organismo responde a la pregunta de un banco que la devolución no constituye renta sujeta a la renta con carácter general. Sin embargo, establece una excepción para quienes dedujeron por la vivienda en en el IRPF. En este caso el dinero recibido por la cláusula suelo sí que tendrá repercusión fiscal.

Quienes dedujeron por la compra de su casa deberán devolver parte de esas deducciones a Hacienda. El motivo es que la base de su deducción fue mayor que lo que debería por el efecto de la cláusula suelo. Para que lo entiendas mejor, la cláusula suelo hizo que pagases más por tu hipoteca y es posible que aumentase de forma artificial la base imponible que se usa para la deducción por vivienda habitual.

Vamos a verlo con un ejemplo concreto. Juan pagó en 2014 10.000 euros de hipoteca con cláusula suelo. Sin ellos hubiese pagado solo 8.000 euros. La deducción por vivienda permite desgravar un 15% del dinero invertido en la casa sobre una base máxima de 9.040 euros. Sin la cláusula suelo Juan hubiese desgravado menos. Esa diferencia es la que habrá que de devolver a Hacienda integrando el importe en la cuota líquida del año en que se reciba el dinero.

En el caso de Juan, estamos hablando de 1.040 euros de diferencia que a efectos de la deducción suponen 156 euros que tendría que devolver a Hacienda.

Cómo devolver el exceso a Hacienda

La fórmula para devolver a Hacienda el dinero desgravado de más es a través de una declaración complementaria de la que ya se presentó en su momento. Es decir, la de la renta 2014 para las deducciones de ese año, de 2015 para la del año pasado y así sucesivamente.

En este artículo te explicamos cómo presentar esa declaración complementaria.

¿Y si no hago la complementaria?

¿Qué podría pasar si me han devuelto el dinero de la cláusula suelo, he deducido de más por mi casa y opto por no presentar la complementaria? En ese caso estarás en manos de Hacienda. La Agencia Tributaria podría practicar por su parte una complementaria si detecta el fraude. En ese caso además de tener que devolver el dinero, te expondrías a una multa por parte de la AEAT.

Los gastos de formalización de la hipoteca

El otro caballo de batalla de los usuarios contra los bancos a colación de las hipotecas tiene que ver con los gastos de formalización. Las entidades estaban cargando a los clientes con el pago de la notaría, el registro de la vivienda y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El pasado mes de diciembre el Tribunal Supremo abría la puerta a reclamaciones al declarar abusivas este tipo de cláusulas de varios bancos. En este sentido, la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre establece que las cláusulas que autorizaban al banco a cargar estos gastos en la hipoteca y sumarlos al préstamo no tienen validez.

La sentencia abre la puerta a reclamaciones por parte de todos los hipotecados que hayan firmado cláusulas similares.

Qué gastos puedes reclamar

Podrás reclamar al banco la devolución de los gastos de formación de la hipoteca, pero no así lo propios de la compraventa.

En concreto, puedes pedir que te devuelvan los siguientes conceptos:

El coste de la notaría y el registro de la propiedad. El Tribunal Supremo entiende que el banco es el principal interesado en ambos trámites y por lo tanto es él quien debe abonarlos.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este es un tributo obligatorio para la formalización de la hipoteca y que el Tribunal Supremo entiende que el banco debe pagar como sujeto pasivo del impuesto, no pudiendo repercutirlo al hipotecado.

Cómo reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca

El procedimiento para reclamar no es diferente del de otras quejas.

El primer paso para reclamar es acudir al Servicio de Atención al Cliente del banco donde tengas la hipoteca y presentar una reclamación. Si en un plazo de dos meses no recibes respuesta o esta es negativa podrás ya interponer una demanda judicial.

La otra opción es unirte a una de las muchas plataformas que los bufetes de abogados están creando para presentar una demanda común. En cualquier caso, siempre deberás acudir antes a tu banco, aunque puedes hacerlo acompañado de un letrado.

Hasta cuándo se puede reclamar

Por desgracia, no todos los hipotecados podrán reclamar su dinero.

Quienes ya hayan pagado su hipoteca podrán reclamar sólo si terminaron de hacerlo en un plazo de cuatro años antes de la sentencia, que data del 23 de diciembre de 2015. Es decir, que si terminases de pagar antes del 23 de diciembre de 2011 no podrás reclamar el dinero.

Quienes sigan pagando su hipoteca podrán reclamar la devolución de ese dinero y disponen de un plazo de cuatro años desde la sentencia para hacerlo. Esto quiere decir que se podrá reclamar hasta el 23 de diciembre de 2019, incluido.

¿Habrá que pagar impuestos por los gastos de formalización de la hipoteca?

La cuestión fiscal en este caso es exactamente igual que en el de la cláusula suelo. El dinero que te devuelva el banco no se considera ingreso ni rendimiento, siempre que la sentencia establezca que tiene un carácter indemnizatorio. En otras palabras, no deberás tributar por él al hacer la declaración de la renta.

Otra cuestión diferente es si se dedujeron estos gastos como parte de la desgravación por hipoteca en la renta. En ese caso sí que tendrías que devolver la parte proporcional a los desgravado a través de una declaración complementaria.