El alquiler con opción a compra o leasing en términos financieros se ha convertido en la solución más viable de muchos ciudadanos para acceder a una vivienda. Sin embargo, antes de firmar el contrato conviene conocer sus particularidades y la fiscalidad del alquiler con opción a compra, que en contra de lo que puedan pensar muchos no es una mezcla entre la fiscalidad de la compra y del alquiler. Os lo explicamos.
De forma muy básica y resumida, el alquiler con opción a compra o leasing inmobiliario es un fórmula por la cual se alquila un piso durante un tiempo establecido (en principio no podría exceder los cinco años que marca la LAU) y que existe la posibilidad de comprar al cabo de ese periodo por un precio generalmente fijado previamente y al que se restará el importe pagado durante el periodo de alquiler. A simple vista ya se puede que hay distintas opciones a la hora de establecer las condiciones de este tipo de contratos y de hecho estas serán importantes para determinar la fiscalidad del alquiler con opción a compra.
En este sentido, el caso más habitual sería el de un arrendamiento con opción de compra que se limite a señalar el plazo de su ejercicio y el precio de compra del inmueble. Según explica Pablo Hernández el arrendador deberá declarar el alquiler percibido y el arrendatario deducirlo en su IRPF, produciéndose en el momento de la venta una pérdida o ganancia patrimonial que el vendedor deberá declarar, en tanto que el comprador podrá deducir por esa compra en caso de cumplir los requisitos establecidos. Sin embargo, a esta interpretación hay que sumar otros aspectos que deben tenerse en cuenta, empezando por el más polémico de todos: el pago del IVA.
¿Está sujeto el alquiler con opción a compra al pago del IVA? Desde la firma Jausas argumentan que «la normativa del IVA califica a las operaciones sujetas por el impuesto como entregas de bienes y prestaciones de servicios. Pues bien, en el supuesto que la opción de compra tenga carácter vinculante, es decir, el beneficiario de la opción de compra se haya comprometido a su ejercicio, nos hallaríamos ante un contrato de promesa bilateral de compraventa, tal y como ha manifestado en diversas contestaciones a consultas formuladas la DGT (entre otras, V0743-07 de 10 de abril de 2007, V0843-08 de 22 de abril de 2008) aplicándose la regulación prevista para las entregas de bienes». Sin embargo, en el supuesto de hallarnos ante una opción de compra la operación se calificaría como prestación de servicios, una opinión que comparte AI para el que «los alquileres con opción de compra son calificados como ventas de inmuebles, lo que implicará que, salvo que la operación este exenta (2º transmisión, etc) por si misma, el alquiler con opción de compra obliga a facturar con IVA». La buena noticia para el particular es que generalmente se trata de una operación exenta por el artículo 20.1.22 de la Ley de IVA.
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