Dos hipotecas en el IRPF - Declaracion de la Renta

Dos hipotecas en el IRPF

| 03/02/2016

¿Que ocurre cuando cambiamos de vivienda durante el año fiscal? ¿Podemos deducir por dos hipotecas en el IRPF? Hacienda prevé este tipo de situaciones en la declaración de la renta en la que existen diferentes hipotecas para un mismo ejercicio fiscal. Os explicamos como actuar.

A raíz de una cuestión planteada por Juan Diego, uno de nuestors usuarios, decidimos abordar la cuestión sobre como incluir dos hipotecas en el IRPF, algo que puede ocurrir cuando se cambia de vivienda habitual durante un ejercicio fiscal de forma que se ha estado pagando por dos viviendas, siendo ambas las habituales.

Lo primero que conviene aclarar es que, en términos generales la fiscalidad de la vivienda habituano permite deducir por dos hipotecas al mismo tiempo. Es decir, si por un casual contamos con dos préstamos hipotecarios simultáneos sólo podremos desgravar por uno, que además deberá ser el referido a la vivienda habitual. El ejemplo más característico es el de una persona que ha comprado una nueva residencia que será la habitual pero mantiene la antigua, sobre la que sigue pagando la hipoteca hasta que consiga venderla. En este caso sólo podrá desgravar al mismo tiempo por una de las hipotecas, que debe ser la que corresponda a su vivienda habitual.

Dos hipotecas en el IRPF

Lo que sí nos permite la Ley de IRPF es deducir por las cantidades invertidas en adquisición de la anterior vivienda siempre que el contribuyente no se lucre mediante las deducciones. En concreto, esta es la redacción del texto al respecto:

“Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión”.

Lo que Hacienda viene a decirnos es que no se podrá desgravar hasta que no se hayan invertido en la segunda vivienda, que también debe ser la habitual, las cantidades que sirvieron de base para deducir por la primera. Traducido a efectos prácticos, podremos deducir por ambas hipotecas durante un mimo ejercicio de forma proporcional al tiempo que hayamos permanecido en la vivienda. Es decir, que si la primera casa ha sido nuestra vivienda habitual hasta julio y la segunda desde agosto, se podrá deducir la hipoteca de la primera hasta julio y la segunda desde agosto, teniendo en cuenta el límite establecido anteriormente por el cual la inversión en la segunda casa debe superar las bases que sirvieron de deducción en la primera.

Compra de vivienda a partir del 2013

Los cambios normativos que han ido restando valor a la deducción por la compra de vivienda efectan también a este tipo de casos. Y es que ahora mismo sólo las viviendas que se compraron antes del 1 de enero de 2013 desgravan. Quienes hayan adquirido su casa en 2014, 2015, 2016 y de ahí en adelante no podrán deducir por su compra.

Esto simplifica mucho el proceso, ya que si te cambiaste de casa en 2015 sólo podrás podrás incluir tu anterior hipoteca en la renta 2016. Eso sí, al hacerlo asegúrate de que cumple con los preceptos de la vivienda habitual.

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Este mismo sistema puede aplicarse en la caso de la deducción por alquiler cuanto se cambia de piso o se pasa de un alquiler a la compra de vivienda. La diferencia en este caso es que el cambio en los alquileres se aplicó en 2015 y no en 2013. Es decir, que los alquieres no desgravan si son posteriores al 1 de enero de 2015. Esta es una de las novedades de la renta 2015, pero no la única.

Exención para los beneficios

Aunque no se pueda deducir por cambiar de casa al hacer la renta sí que puedes evitar pagar impuestos por la venta de tu primera vivienda.

La legislación prevee una exención por reinversión en vivienda habitual. Esta figura te permitirá no tener que tributar por los beneficios que obtengas al vender tu vivienda habitual si utilizas el dinero para comprar una nueva. El ahorro concreto dependerá de los beneficios según la siguiente escala.

  • Si obtienes menos de 6.000 euros pagarás un 19,5% en la rena 2015 y un 19% en la renta 2016.
  • Por el dinero que obtengas entre entre 6.000 y 50.000 euros pagarás un 21,5% en la renta 2015 y un 21% en la renta 2016.
  • Por las ganancias que superen los 50.000 euros pagarás un 23,5% en la renta 2015 y un 23% en la renta 2016.

Para poder disfrutar de estos beneficios la reinversión debe ser de vivienda habitual a vivienda habitual, no vale que vendas tu segunda residencia. Además, debes comprar tu nueva casa en un plazo de dos años antes o despue? de la venta de la anterior vivienda. En caso contrario tendrás que pagar impuestos con sus correspondientes intereses de demora.

Dos hipotecas para dos casas

Como has visto, los casos en los que tendrás dos hipotecas deducibles en la declaración de IRPF son aislados, pero no el de quienes tienen dos hipotecas. España ha sido un país ávido de invertir en ladrillo y hoy en día son muchos los que cuentan con dos viviendas y ambas con hipoteca. ¿Qué ocurre con ellas en la declaración de la renta?

Básicamente que sólo se podrá desgravar por la vivienda habitual. El piso de la playa, la casa que compraste para las vacaciones o cualquier otra que no sea tu residencia habitual tribuitará en la renta, pero no podrás desgravar. Al contrario, tendrás que pagar lo que se conoce como una imputación de renta.

Para Hacienda el mero hecho de tener un piso, por más que esté vacío ya genera la posibilidad de recibir un ingreso que la AEAT calcula que es como poco del 1% de su valor. Si el contribuyente aprovecha esta oportunidad o no es cuestión suya, pero lo que la Agencia Tributaria tiene claro es que cobrará por ese dinero en la declaración de IRPF.

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Categoría: IRPF

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Comentarioss (7)

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  1. Fernando dice:

    Gracias por su respuesta,
    en este caso es así, parte de lo invertido en esta 2ª vivienda supera la suma de las cantidades que sirvieron de base para la deducción de la 1ª, teniendo el resto en hipoteca… por lo cual podria desgravarme.

    Pero mi pregunta es otra: ¿podria hacer en la declaración del 2011 la deducción de esta nueva vivienda? Teniendo en cuenta que: mi residencia habitual en el 2011 fue en la 1ª vivienda. A fecha del 19 Octubre escrituré la 2ª vivienda como habitual, mudandome a finales de Noviembre. Pero no hice el cambio del padrón y del domicilio fiscal hasta principios de este año 2012.

    Muchas gracias por adelantado!

  2. admin dice:

    HOLA FERNANDO,
    En principio, tal y como se explica en el artículo, deberás haber invertido en la segunda vivienda las cantidades que sirvieron de base para la deducción de la primera antes de poder empezar a desgravar.

  3. Fernando dice:

    Hola buenas! Primero expongo mi caso: hasta ahora me beneficié de una deducción por vivienda habitual desde su adquisición en el 2002. En octubre del 2011 compré una nueva vivienda (escriturada como vivienda habitual) pasando a ser mi nueva residencia a principios de este año 2012 (con el correspondiente cambio en el padrón y domicilio fiscal en hacienda), cumpliendo la condición de vivienda habitual al ser ocupada antes de cumplirse 1 año desde su compra.

    Ahora bien, de cara a la desgravación en vivienda habitual de este año en la que constan las 2 hipotecas puedo hacer la deducción sobre la anterior vivienda ya que fue mi residencia durante el 2011, pero mi pregunta es si podria hacer la deducción sobre la nueva vivienda adquirida a finales del 2011. Lo digo para beneficiarme del tope de deducción (límite 9040 EUR), ya que lo aportado en la anterior vivienda (la del 2002) no llega a este límite y por la nueva lo supero incluso descontando ya el importe deducido por la anterior. Gracias por vuestra ayuda y la gran labor informativa que haceis.

  4. mar dice:

    Pues yo me estoy volviendo loca con ese tema debido a que tengo dos préstamos en mi vivienda habitual. Uno para el terreno que compré, y otro autopromotor para la construcción que ya he terminado en ese terreno. No están unificados en un mismo préstamo debido a las malas condiciones que me aplicaban en la actualidad y en el dineral de cancelaciones. Increible, pero cierto.

  5. Héctor Sánchez dice:

    Una cuestión, pienso vender mi vivienda habitual actual para comprar otra más cara. Mi idea es en vez de cancelar el crédito hipotecario, ampliarlo y cambiar la garantía a la nueva vivienda (es lo que me ha sugerido el banco).

    Mis dudas son: cuando haga esto, ¿deduciré el nuevo importe al 100%, con el límite de la cuantía máxima de deducción? y ¿En base a que normativa se aplica la deducción?, ya que la vivienda anterior estaba adquirida desde el 2001 y su fiscalidad era más ventajosa.

    Gracias y saludos.

  6. admin dice:

    HOLA ONÉSIMO,

    En principio claro que se podría aplicar la ganancia patrimonial a amortizar la nueva hipoteca para así disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual.

  7. Onésimo dice:

    Sobre el ejemplo que indicas de tener suscribir una nueva hipoteca y mantener la anterior hasta vender la casa, cuestión: cuando consigas vender la casa, y en el supuesto de que puedas reinvertir la ganancia patrimonial, ¿podrías aplicarlo amortizando parcialmente la nueva hipoteca?


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